Dem Baugebiet „Mühlenösch-Erweiterung“ im bisherigen Umfang droht das Aus – Einzelne Eigentümer Grund – Stadt arbeitet an Alternativplanung
Die Umsetzung des großen Neubaugebietes droht zu scheitern: die Verhandlungen mit einigen wenigen Eigentümern konnten bis zuletzt nicht erfolgreich abgeschlossen werden. Der Gemeinderat ist nicht bereit Planungsrecht für ein Baugebiet zu schaffen, in dem einzelne Beteiligte durch Spekulation ihren Profit maximieren möchten, ohne auch nur im Ansatz auf die vielfachen Bauwünsche junger Familien oder weiteren Gemeinwohlaspekten Rücksicht zu nehmen. Der Gemeinderat hält sein Angebot an die Eigentümer vorläufig aufrecht, arbeitet zugleich aber an einer grundlegenden Umplanung, bei dem die Grundstücke sämtlicher der nicht kooperativen Eigentümer ausgeplant würden. Die Umplanung kostet Zeit und Geld und verzögert die Umsetzung dieses für die Stadtentwicklung und die persönliche Lebensplanung zahlreicher bauwilligen Familien wichtige Projekt erheblich.
Zum Startschuss der Entwicklung des Baugebiets „Mühlenösch-Erweiterung“ war für den Gemeinderat klar, dass das neue Baugebiet vorwiegend für die Einheimischen, darunter fallen hauptsächlich junge Familien, entwickelt werden soll. Durch das neue Baugebiet sollten die Bürger Mühlheims die Chance auf einen Bauplatz erhalten, um deren Wünsche von einem Eigenheim realisieren zu können. Das Ziel des Gemeinderats war es, möglichst den kompletten Grunderwerb zu tätigen, um keine Option auf Spekulationsgeschäfte durch Privateigentümer am sowieso bereits überhitzen Immobilienmarkt zuzulassen.
Die erste Eigentümerversammlung fand daraufhin im Juli 2017 im Vorderen Schloss in Mühlheim statt. Der Gemeinderat bot den Eigentümern einen fairen Ankaufspreis und bei schneller Mitteilung der Verkaufsabsicht einen sogenannten „Beschleunigungszuschlag“. Viele Eigentümer im Gebiet nutzten dieses Angebot und teilten ihre Verkaufsbereitschaft zügig mit. Ein paar Eigentümer fragten bei der Stadtverwaltung in diesem Rahmen an, ob es möglich sei, sich im Rahmen einer Umlegung einen Bauplatz zuteilen zu lassen.
Der Gemeinderat stimmte letztendlich einem Umlegungsverfahren zu und ordnete dieses an, immer mit der Prämisse, trotzdem so viel wie möglich Fläche in das Eigentum der Stadt zu bekommen. In diesem Zuge wurde dann ein sogenannter Umlegungsausschuss gebildet, der für die Durchführung der Umlegung zuständig ist. Nach den nötigen Beschlüssen durch den Umlegungsausschuss, konnte die Stadt Mühlheim in die Verhandlungen (Erörterungsgespräche) mit den zuteilungswilligen Eigentümern im Jahr 2018 einsteigen.
Zu Beginn der Verhandlungen wurde klar, dass mit manchen Eigentümern keine schnelle Übereinkunft zustande kommen wird. Mit einigen Eigentümern waren mehrere persönliche Gespräche, reger Schriftverkehr und mehrfache Telefonate notwendig, um auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Seit 2018 tagte der Umlegungsausschuss weitere vier Mal, um die individuellen Interessen mancher Eigentümer zu beraten. Letztendlich hat sich der Umlegungsausschuss dazu entschieden, die Baufrist anzuheben sowie Eigentümern Zuteilungen von Bauplätzen mit besserer Lage zu genehmigen, auf die sie eigentlich im Rahmen der Umlegung keinen Anspruch hätten. Dies immer unter der Maßgabe, alle Eigentümer gleich zu behandeln.
Ende des Jahres 2019 tagte der Umlegungsausschuss vorläufig das letzte Mal zum Thema Zuteilungen und Zugeständnisse. Die Stadtverwaltung und der Umlegungsausschuss waren sich sicher, dass sie sich auf die Aussagen und Unterschriften der Eigentümer verlassen können. Dies vor dem Hintergrund, dass in vielen Gesprächsrunden die Wünsche und Anliegen der Eigentümer aufgenommen wurden und Kompromisse unter den Gesichtspunkten der Gleichbehandlung mit allen Umlegungsbeteiligten sowie dem Gemeinwohl gefunden werden konnten. Anfang 2020 konnten dann die nötigen Verträge zur Umlegung (sog. Umlegungsvereinbarung) und die Kostenübernahmevereinbarung über die Erschließungskosten an die Eigentümer versendet werden.
Einige wenige Eigentümer leisteten die Unterschriften zeitnah, andere entschieden sich erfreulicherweise, ihr Grundstück nun doch an die Stadt zu verkaufen. Nachdem wochenlang von den restlichen sechs Eigentümern/-gemeinschaften keinerlei Rückmeldung zu verzeichnen war, wurde hierbei seitens der Stadtverwaltung mehrfach nachgehakt. Es kam ans Licht, dass sich zwischenzeitlich diese Eigentümer zu einer „Interessengemeinschaft“ zusammengeschlossen hatten und in einem langen Schreiben an die Stadtverwaltung Dinge fragten und einforderten, die in den knapp zwei Jahre lang geführten Gesprächen immer wieder erläutert und dargelegt worden sind. Es wurde dem Gemeinderat und der Stadtverwaltung unter anderem Intransparenz und die Ungleichbehandlung der Eigentümer vorgeworfen. Zusätzlich hierzu wurde die Baufrist in Kombination des Rückkaufsrechts der Stadt Mühlheim bei Nichteinhaltung der Frist plötzlich nicht mehr akzeptiert. Die Erschließungskosten wurden an verschiedenen Punkten infrage gestellt.
Wie der Vorwurf der Intransparenz zustande kommen kann, ist dem Gemeinderat und der Stadtverwaltung bis heute schleierhaft. Während der zweijährigen Verhandlungen wurden insgesamt ca. 30 persönliche Gespräche vor Ort mit den Eigentümern im Rahmen der sogenannten „Erörterungsgespräche“ geführt und diese protokolliert. Es wurden weitere über 100 persönliche Gespräche außerhalb des formellen Rahmens der Erörterungstermine geführt. Es wurden ca. 1.000 Emails versendet und empfangen sowie hunderte Telefonate geführt. Die Eigentümer wurden also schriftlich und mündlich vielfach über die geltenden Gegebenheiten informiert.
Der Umlegungsausschuss hat mit bestem Wissen und Gewissen die Eigentümer, die eine Zuteilung im Gebiet forderten, gleich behandelt und die Interessen der einzelnen Eigentümer immer in Relation zu den Interessen des Gemeinderats und der Eigentümer untereinander abgewägt. Deswegen ist der Vorwurf der Ungleichbehandlung in keiner Weise gerechtfertigt.
Die Eigentümer forderten in Zeiten der Corona-Krise eine erneute Eigentümerversammlung abzuhalten, um alle offenen Fragen und Forderungen zu klären. Letztendlich hat der Gemeinderat und die Stadtverwaltung dies unter Einhaltung aller Vorgaben der Bundes- und Landesregierung zur Eindämmung des Corona Virus eine solche Versammlung möglich gemacht, um weiterhin ein Höchstmaß an Transparenz zu ermöglichen.
Hierbei wurden den Eigentümern vom Bürgermeister, den Bürgermeisterstellvertretern und denen an der Baulandentwicklung beteiligten Fachleuten in einer über dreistündigen Sitzung alle Gegebenheiten und Rahmenbedingungen erneut erläutert. Alle seitens der Eigentümer gestellten Fragen wurden umfassend und aus Sicht des Gemeinderates und der Stadtverwaltung abschließend beantwortet.
Der Gemeinderat hat bereits zu dieser Sitzung die Punkte aus dem Schreiben der Eigentümer aufgegriffen und erneut Zugeständnisse gemacht. Zum einen wurden die Kosten des Kreisverkehrs anders aufgeteilt als zunächst geplant, zum anderen die Rückkaufklausel zu Gunsten der Eigentümer angepasst, letztendlich wurde im September 2020 nun auch noch der Ausbau der Nahwärme im Gebiet zurück genommen.
Nach der Eigentümerversammlung im Juli 2020 waren der Gemeinderat und die Stadtverwaltung zunächst guter Dinge, dass man sich mit den Eigentümern nun einig geworden ist. Ein paar Eigentümer distanzierten sich von der Interessengemeinschaft und stimmten der Mitwirkung unter den Gegebenheiten zu. Der harte Kern des Zusammenschlusses, der aktuell noch aus drei Eigentümern besteht, hat bis heute den Bedingungen nicht zugestimmt. Sie fordern vom Gemeinderat ein, dass sie mit den ihnen zugeteilten Grundstücken am Markt spekulieren dürfen. Die Stadt Mühlheim soll zwar ein Vorkaufsrecht bekommen, aber nur zum gültigen Marktwert, den ein Dritter am freien Markt bezahlen würde. Dies war von Beginn an strikt gegen die Linie des Gemeinderates, Zuteilungen an private Eigentümer zu vergeben, die damit nur die eigene Kasse auffüllen möchten und sich den Aspekten des Allgemeinwohls gänzlich verschließen.
In den letzten Wochen wurde daher rechtlich und planerisch geprüft, ob eine Ausplanung der nicht kooperativen Eigentümer möglich ist. Zwei der drei nicht kooperativen Eigentümer könnten ausgeplant werden, jedoch mit der Konsequenz, dass damit die Erschließungskosten steigen, da weniger Fläche vorhanden wäre, auf welche die Kosten verteilt werden können. Damit war nur noch der eine letzte Eigentümer mit im Boot, mit dem die Stadtverwaltung nun endgültig verhandelt hat. Man konnte sich jedoch nicht auf die vom Gemeinderat in seiner Sitzung am 22.09.2020 abschließend definierten Rahmenbedingungen einigen. Damit ist die Entwicklung des Baugebiets im bisherigen Umfang und Ausgestaltung vorläufig gescheitert. Der Gemeinderat arbeitet an einer grundlegenden Umplanung, bei dem die Grundstücke sämtlicher nicht kooperativer Eigentümer ausgeplant würden.
Das alles bedeutet, dass zumindest kurzfristig für die Mühlheimer leider keine Bauplätze im Gebiet „Mühlenösch-Erweiterung“ zur Realisierung ihrer Hausbauwünsche zur Verfügung stehen werden. Es ist zu hoffen, dass die drei Eigentümer sich doch noch Argumenten öffnen, welche die Bauwünsche und die persönliche Lebensplanung zahlreicher junger Familien sowie einer positiven Stadtentwicklung berücksichtigen. Die Angebote seitens des Gemeinderates bzw. des Umlegungsausschusses sind sehr entgegenkommend. Es gibt keinen Grund, außer der persönlichen Gewinnmaximierung, diese abzulehnen. Sofern das Baugebiet in der bisherigen Form nicht kommen kann und auch die beauftragte Überplanung zu keinem positiven Ergebnis kommen sollte, werden die Äcker im geplanten Baugebiet auf lange Zeit, mit großer Wahrscheinlichkeit für immer, Äcker bleiben. Der Gemeinderat und die Stadtverwaltung danken den Eigentümern, die die letzten Jahre mehr als geduldig waren und ihre Mitwirkung an der Baulandentwicklung unter den festgelegten Rahmenbedingungen erklärt haben. Diese Rahmenbedingungen stellen eine faire Interessenabwägung zwischen den Gemeinwohlinteressen und den legitimen individuellen Interessen der Eigentümer dar.
